Как не стать обманутым при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры

Как не стать обманутым при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры В Юридическую фирму «ЗАЩИТА» часто обращаются граждане, желающие купить квартиру по предварительному договору или по договору участия в долевом строительстве. Такие случаи заслуживают особого внимания, так как именно по договорам участия в долевом строительстве и предварительным договорам покупки квартиры граждане очень часто становятся жертвами мошенничества и ненадлежащего исполнения обязательств. Итак, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На указанный Договор распространяются положения Гражданского Кодекса РФ о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ), а также глава ГК РФ о купли-продажи недвижимости, ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 30.12.2004 N 214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", а также Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1(ред. от 23.11.2009)"О защите прав потребителей" (с изм. и доп., от 01.01.2010) В соответствии с названным ФЗ №214-ФЗ единственный договор, который могут заключить застройщик и участник долевого строительства - это договор участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Никаких других договоров (инвестирования, подряда и пр.) отныне заключать нельзя. Но многие застройщики, чтобы «обойти» действие ФЗ №214-ФЗ и Закон «О Защите прав потребителей» заключают предварительные договора долевого участия, а также предварительные договора купли-продажи квартир, чем ставят дольщиков в очень неловкое положение. В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. То есть при желании одной из сторон можно воспользоваться этой формой договора перед заключением окончательного договора, в данном случае – договора купли-продажи квартиры или договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Как правило, такой договор заключается, если основной договор не может быть заключен «сиюминутно». К примеру, до заключения основного договора требуется провести какие-нибудь работы или же покупателю необходимо собрать денежные средства в достаточном размере, или продавцу необходимо подготовить документы – в общем, причины могут быть совершенно различными. В данной ситуации для продавца необходимо, прежде всего, построить дом, в котором будет находиться квартира Покупателя. После чего, Продавцу необходимо будет получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, передать на баланс ТСЖ или иной эксплуатирующей организации, а также осуществить государственную регистрацию права собственности Застройщика на квартиру. Обычно, застройщиком предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. (п.4 ст. 429 ГК РФ). И, как правило, это прописано так: «Стороны заключают договор купли-продажи (долевого участия в строительстве многоквартирного дома) Квартиры…. в течение 30 рабочих дней с момента получения Продавцом свидетельства о праве собственности на Квартиру (с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), но не позднее 12 месяцев с момента наступления планового срока окончания строительства. А плановый срок обычно прописываю так: «Плановый срок окончания строительства – 2 квартал 2011г. Плановый срок окончания строительства автоматически переносится в случае изменения уполномоченным государственным органом Санкт-Петербурга». Срок, который указывает в своих договорах Застройщик, не является сроком заключения основного договора, т.е. он не урегулирован, по следующим основаниям: в ст. 190 ГК РФ указанно буквально следующее срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. (Президиум высшего Арбитражного Суда Российской Федерации информационное письмо от 11 января 2002 г. N 66). Вышеуказанные события (срок получения Продавцом свидетельства о праве собственности на квартиру) не является событием, которое должно было неизбежно наступить, оно зависит от Продавца и других третьих лиц (госорган Санкт-Петербурга). Таким образом, в Договоре не указан должным образом срок заключения основного договора. Поэтому будут применяться правила п.4 ст. 429 ГК РФ если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, если же Основной договор не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, а принудить его заключить необходимо уже будет в судебном порядке, но это для дольщика будет достаточно сложно. Кроме того, раз прекращаются обязательства, то непонятно для чего будут перечисляться денежные средства (у продавца уже не будет обязательства перед покупателем заключить договор купли-продажи). Поэтому необходимо обращаться за квалифицированной юридической помощью. У Юридической фирмы «Защита» есть высококвалифицированные специалисты, которые смогут Вам помочь взыскать денежные средства с Застройщика, если тот не выполняет обязательства перед Вами, которые смогут правильно проанализировать договор и подсказать стоит ли заключать с застройщиком предлагаемый им договор. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ). Как правило, Застройщик предусматривает обязанность дольщика вносить денежные средства даже при заключении предварительных договоров: «Покупатель обязан произвести оплату общей стоимости квартиры в полном объеме до момента подписания договора купли-продажи квартиры». Предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Лишь задаток может обеспечивать обязательство по основному договору, например по договору купли-продажи. Но это возможно, только если такой договор заключен. На все эти нюансы неоднократно обращали внимание арбитражные суды, признавая соглашение о задатке в подобных случаях противоречащим законодательству (см., в частности, Постановления ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148, ФАС ВСО от 25.09.2008 N А19-7385/07-Ф02-4435/08, ФАС ЗСО от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС МО от 28.05.2008 N КГ-А40/4456-08, ФАС СКО от 05.03.2008 N Ф08-928/08, ФАС УО от 05.03.2008 N Ф09-1146/08-С5). Однако судьи Верховного Суда заняли иную позицию. Они решили, что ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. Платежную же функцию задатка они увидели в том, что он поступил бы в зачет денежного обязательства покупателя по основному договору купли-продажи в случае его заключения. Данный вывод, прямо скажем, не бесспорен. Во-первых, функции задатка разделены по двум договорам: удостоверяющая и обеспечительная "работают" в отношении предварительного договора, а платежная - в отношении основного. Во-вторых, вывод противоречит общему правилу ГК РФ о зависимости обеспечивающего обязательства от основного - договора купли-продажи еще нет, а обеспечивающее его обязательство уже есть. Не секрет, что мнения арбитражных судов и судов общей юрисдикции по одинаковым вопросам, подведомственным и тем и другим, часто расходятся. Однако справедливости ради стоит отметить, что выводы, аналогичные приведенным в Определении ВС РФ N 53-В08-5, встречаются и в решениях ФАС (см., например, Постановления ФАС ЦО от 07.07.2006 N А48-6424/05-10, ФАС ПО от 30.09.2008 N А65-362/08, ФАС СЗО от 29.06.2007 N А56-15749/2005). Что же касается Высшего Арбитражного Суда, то он свою позицию по данному вопросу пока не высказывал. Таким образом, обязательство, предусмотренное договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома или же предварительного договора купли-продажи квартиры об оплате ничтожно. В предварительном договоре можно лишь предусмотреть обязательство о задатке, что также является спорным вопросом в законодательстве. Застройщики часто заключают именно предварительные договора, т.к. Договор продажи квартиры или же договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирного дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК). Такой договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, не подлежит государственной регистрации, хотя бы и «будущий договор» обязательно должен быть зарегистрирован в органах УФРС. Об этом говориться в разъяснении Высшего арбитражного суда РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года. Там говорится о том, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора, и регистрировать предварительный договор не нужно. Это также ставит Дольщика в менее защищенное положение, т.к. не исключено, что продавец сможет продать одну и ту же квартиру нескольким лицам, хотя и обычно предусматривает в предварительном договоре гарантию, что на момент заключения данного договора отсутствуют какие-либо притязания со стороны третьих лиц. Но, тем не менее, обычно Застройщик упускает пункт в договоре, обязывающего его не отчуждать предмет договора, не сдавать его в залог. ИТАК, все перечисленные условия на самом деле не соответствуют закону. Предварительный договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается долгое время, к тому же, обычно квартира еще не построена. Мы считаем, что такие договора преследует единую цель – урегулировать отношения долевого строительства, без заключения договора участия в долевом строительстве, тем самым минуя распространение на сторон настоящего Договора ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 30.12.2004 N 214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ", а также Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1(ред. от 23.11.2009)"О защите прав потребителей" (с изм. и доп., от 01.01.2010) и не распространения тех мер защиты, которые предусмотрены для сторон отношения долевого строительства, по крайней мере, на сторону покупателя. Данные действия можно рассматривать, как попытка ввести в заблуждение Покупателя о реальном существе настоящего договора, а также носит явно мошеннический характер. И наконец, действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор, что ставит стороны в очень затруднительное положение. Поэтому если вы действительно хотите вовремя получить квартиру в новостройке, заключить договор с Застройщиком, который максимально обезопасит вложения ваших денежных средств, или просто хотите, чтобы перед заключением договора с Застройщиком этот договор посмотрел специалист, который находиться на вашей стороне и который будет отстаивать вашу позицию - не пренебрегайте обращением за квалифицированной юридической помощью. Для заказа услуг по вопросам долевого участия в строительстве и анализа предварительных договоров Вы можете позвонить в офис Юридической фирмы «ЗАЩИТА» по телефонам: